Είναι σημαντικό να αναγνωρίζουμε ότι οι εξελίξεις στην κτηματαγορά και οι επιπτώσεις της στη στεγαστική κρίση είναι αναπόφευκτες εντός των ορίων των καπιταλιστικών κύκλων κρίσης και συσσώρευσης του πλούτου. Η επαναλαμβανόμενη ανάπτυξη και ύφεση της αγοράς ακινήτων δεν είναι παρά μια αντανάκλαση της ανισότητας που δημιουργεί το ίδιο το σύστημα, όπου κάθε μικρός ή μεγάλος κύκλος κρίσης επαναλαμβάνει το μοτίβο κατά το οποίο οι λίγοι επωφελούνται από τη φθορά των πολλών. Για να αντιμετωπιστεί ουσιαστικά το πρόβλημα απαιτούνται πολιτικές που θα ανατρέπουν τις συνθήκες που διαιωνίζουν αυτές τις ανισότητες, αναγνωρίζοντας ότι η διασφάλιση του δικαιώματος στη στέγαση είναι θεμελιώδης για μια δίκαιη κοινωνία.
Χριστόφορος Ρίζος
Το τρίτο τρίμηνο του 2017 καταγράφηκε η τελευταία μείωση στις τιμές των οικιστικών ακινήτων, μετά την έναρξη της οικονομικής κρίσης το 2008-2009. Για να αντιληφθούμε το μέγεθος της πτώσης εκείνης της περιόδου, αρκεί να λάβουμε υπόψη ότι, σε πολλές περιπτώσεις, η αξία των οικιστικών ακινήτων είχε εξισωθεί με την αξία γης που αντιστοιχούσε στις ιδιοκτησίες. Στην ουσία, η κτηματαγορά είχε υποστεί την απόλυτη κατάρρευση, σαν να είχε συντελεστεί μια γενικευμένη “ισοπέδωση” των κατοικιών με όρους οικονομικής αξίας. Αυτή η κρίση στην κτηματαγορά —η οποία αποτέλεσε μέρος της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης, με αφετηρία την κατάρρευση της αγοράς στεγαστικών δανείων υψηλού κινδύνου στις Η.Π.Α.— αντανακλούσε τη βαθύτερη αποσύνθεση της ελληνικής οικονομίας και της κοινωνίας, με τη διάλυση επιχειρήσεων και τη μαζική μετανάστευση εργατικού δυναμικού στο εξωτερικό.
Με την αναμενόμενη επανεκκίνηση της οικονομίας που ακολούθησε, αναδύθηκε ένα νέο τοπίο στην κτηματαγορά, απόρροια τόσο του τρόπου με τον οποίο ξεπεράστηκε η χρηματοπιστωτική κρίση όσο και των πολιτικών που εφαρμόστηκαν —ή δεν εφαρμόστηκαν— την ίδια περίοδο. Πρόκειται για δομικές αλλαγές που δεν μετασχηματίζουν μόνο την αγορά ακινήτων, αλλά και τον ρόλο της κατοικίας στο σύνολο της κοινωνικής ζωής. Τα νέα χαρακτηριστικά, τα οποία δεν υπήρχαν πριν το 2008, είναι τα εξής:
Η κατοικία έχει αποκτήσει έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον, με μια σαφή μετάβαση από το μοντέλο “Build to Sell” στο μοντέλο “Build to Rent” — έστω και με τη μεσολάβηση της πώλησης στους ιδιοκτήτες-επενδυτές. Αν και η εκμίσθωση ακινήτων υπήρχε και στο παρελθόν από τα νοικοκυριά στο πλαίσιο της ανάπτυξής τους ή για λόγους ενίσχυσης του οικογενειακού εισοδήματος και σχεδόν αποκλειστικά στην εγγύς περιοχή της έδρας τους, πλέον η κατοικία έχει εξελιχθεί σε αμείλικτο επενδυτικό προϊόν, προσελκύοντας από μικρούς αποταμιευτές μέχρι μεγάλα επενδυτικά κεφάλαια. Αντίστοιχα, οι σχέσεις εκμισθωτών και μισθωτών έχουν γίνει πλέον έντονα ανταγωνιστικές, εφόσον για τους ιδιοκτήτες και τις ιδιοκτήτριες–επενδυτικές εταιρείες η κατοικία αποτελεί ψυχρό —και πολλές φορές το μοναδικό για αυτούς— μέσο παραγωγής χρήματος, ενώ για τους ενοικιαστές αποτελεί ανάγκη διαβίωσης. Οι παράγοντες που διαμόρφωσαν αυτή την επενδυτική τάση είναι οι εξής:
Α. Κέρδη που πραγματοποιήθηκαν την περίοδο της κρίσης —κατά την οποία υπήρξε βίαιη αναδιανομή του πλούτου— επενδύθηκαν, μετά την επανεκκίνηση της οικονομίας, στα ακίνητα, λόγω των εξαιρετικά ελκυστικών τιμών τους (σύμφωνα με στοιχεία της ΤτΕ η μεταβολή του γενικού δείκτη διαμερισμάτων από το 3ο τρίμηνο του 2017 έως το 2ο τρίμηνο του 2025 είναι +82,5%).
Β. Οι περιορισμένες δυνατότητες παραγωγικής επένδυσης και η απουσία κινήτρων σε στρατηγικούς τομείς της οικονομίας, σε συνδυασμό με την εμπειρία των capital controls, το χρηματιστηριακό κραχ της περιόδου 1999-2003 και τις διεθνείς περιπτώσεις “κουρέματος” καταθέσεων, ωθούν τους κατόχους κεφαλαίου προς την αγορά ακινήτων. Αυτή λειτουργεί ως ασφαλές καταφύγιο κεφαλαίου σε περιόδους κρίσης, υψηλών πληθωριστικών πιέσεων και γεωπολιτικής αστάθειας — όχι μόνο λόγω της επενδυτικής της σταθερότητας, αλλά και επειδή αποφέρει σταθερά εισοδήματα χωρίς την ανάγκη παραγωγικής δραστηριότητας. Έτσι, τα πλεονάζοντα κέρδη, που συνεχίζουν να συσσωρεύονται στα μεσαία και —κυρίως— στα ανώτερα κοινωνικά στρώματα, εξακολουθούν να διοχετεύονται στην αγορά ακινήτων.
Γ. Η επένδυση σε ακίνητα είναι φορολογικά ελκυστική, αφενός λόγω των αφορολόγητων κερδών κατά τη μεταπώλησή τους (π.χ. ένας ελεύθερος επαγγελματίας με κέρδη 50.000€ φορολογείται με 13.900€, ενώ φυσικό πρόσωπο που μεταπουλάει ακίνητο αντίστοιχης αξίας, δεν φορολογείται καθόλου), αφετέρου εξαιτίας των χαμηλών αντικειμενικών αξιών συγκριτικά με τις εμπορικές — ιδιαίτερα σε ακριβές περιοχές και με ακραίες αποκλίσεις υπέρ των εμπορικών αξιών σε τουριστικούς προορισμούς. Για παράδειγμα, η αντικειμενική αξία, βάσει της οποίας φορολογείται και μεταβιβάζεται νόμιμα νεόδμητο τυπικό διαμέρισμα πρώτου ορόφου στην παραλιακή περιοχή του Αλίμου είναι 1.850€/τ.μ., στο Νέο Ψυχικό 1.850€/τ.μ. έως 2.250€/τ.μ., αλλά στην περιοχή του Αγίου Παντελεήμονα 1.450€/τ.μ. και 1.550€/τ.μ. Έτσι, οι χαμηλές αντικειμενικές αξίες διευκολύνουν τη διακίνηση άφθονου μαύρου χρήματος στις αγοραπωλησίες ακινήτων, δεδομένης και της απουσίας του κατάλληλου ελεγκτικού νομοθετικού πλαισίου, σε αντίθεση με τα εντατικά μέτρα κατά του φαινομένου της φοροδιαφυγής που εφαρμόστηκαν σε άλλους τομείς της οικονομίας, όπως στις μικρές επιχειρήσεις.
Ο αυξημένος επενδυτικός χαρακτήρας της αγοράς ακινήτων έχει διευρύνει το χάσμα μεταξύ των “προνομιακών (prime)” και των “μη προνομιακών (non-prime)” περιοχών. Οι εργολάβοι και οι developers εστιάζουν πλέον τη δραστηριότητά τους σε περιοχές με υψηλές προσδοκίες απόδοσης, μέσω αυξημένων ενοικίων και εμπορικών αξιών για επενδυτές, αντί στην κάλυψη των στεγαστικών αναγκών νοικοκυριών. Το αποτέλεσμα είναι η σταδιακή εκτόπιση των λιγότερο ευνοημένων κοινωνικών ομάδων από τις κεντρικές και ελκυστικές συνοικίες των πόλεων, με συνέπεια την ενίσχυση των χωρικών και κοινωνικών ανισοτήτων τόσο σε τοπικό όσο και σε εθνικό επίπεδο. Παρατηρείται ήδη μια τάση “διπλής ταχύτητας” στον αστικό χώρο: από τη μία πλευρά, οι προνομιούχες συνοικίες και πόλεις διαθέτουν νεόδμητες ή πλήρως ανακαινισμένες κατοικίες, που εξασφαλίζουν υψηλές αποδόσεις στους ιδιοκτήτες-επενδυτές· από την άλλη, οι λιγότερο ελκυστικές περιοχές —όπως και ολόκληρες πόλεις ή ακόμα και περιφέρειες— μένουν στο περιθώριο της οικοδομικής δραστηριότητας, καθώς δεν θεωρούνται επενδυτικά ελκυστικές, ιδίως με τις παρούσες συνθήκες αύξησης του κατασκευαστικού κόστους. Θα πρέπει, επιπλέον, να σημειωθεί ότι το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος δεν οφείλεται μόνο στις αυξημένες τιμές των υλικών, αλλά και στην έλλειψη ειδικευμένου εργατικού δυναμικού, εξαιτίας της μαζικής φυγής τεχνιτών κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, σε συνδυασμό με την εργασιακή ανασφάλεια στον τομέα λόγω της ασταθούς κτηματαγοράς.
Η κατοικία απέκτησε εναλλακτικές χρήσεις, όπως η τουριστική μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά και η εξασφάλιση άδειας παραμονής στη χώρα μέσω της golden visa. Υπό κανονικές συνθήκες ελεύθερης οικονομίας, οι εμπορικές αξίες των ακινήτων θα ακολουθούσαν τις μισθωτικές αξίες ενώ η πίεση στα εισοδήματα των πολιτών —λαμβάνοντας υπόψη και την ενεργειακή κρίση— θα οδηγούσε σε πτωτική τάση τις μισθωτικές αξίες, συμπαρασύροντας και τις εμπορικές. Ωστόσο, η άτυπη αλλαγή της χρήσης μιας κατοικίας σε τουριστική μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης διασφαλίζει στον ιδιοκτήτη πιο υψηλό εισόδημα, ακόμα και με χαμηλές πληρότητες, χωρίς όμως η κατοικία να εκπληρώνει τον στεγαστικό της ρόλο. Εδώ δεν πρέπει να παραβλέπουμε και την de facto αλλαγή των πολεοδομικών χρήσεων γης σε περιοχές αμιγούς κατοικίας, όπου η βραχυχρόνια μίσθωση συχνά μετατρέπει ολόκληρες πολυκατοικίες σε τουριστικές μονάδες, χωρίς τις αυστηρές προδιαγραφές που ισχύουν για τα ξενοδοχεία. Αντίστοιχα, η golden visa στερεί κρίσιμο αριθμό κατοικιών από τους πολίτες και επιπλέον, προκαλεί μια προσδοκία αυξημένου τιμήματος αγοραπωλησίας, προκαλώντας αύξηση των εμπορικών αξιών.
Η σύνδεση ανάμεσα στη βιωσιμότητα του ελληνικού τραπεζικού συστήματος, τη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων (NPLs) και τον δημοσιονομικό κίνδυνο μέσω των προγραμμάτων “Ηρακλής”, τα οποία παρέχουν κρατικές εγγυήσεις για τη μεταβίβαση κόκκινων δανείων από τις τράπεζες σε αγοραστές πιστώσεων, με στόχο να “καθαρίσουν” οι ισολογισμοί των τραπεζών και να ενισχυθεί η ρευστότητα και η κεφαλαιακή τους επάρκεια. Στο πλαίσιο της αποτελεσματικής εφαρμογής του προγράμματος υιοθετούνται κυβερνητικές πολιτικές που διευκολύνουν τους πλειστηριασμούς και διατηρούν τις τιμές των εξασφαλίσεων —δηλαδή των ακινήτων— σε υψηλά επίπεδα. Η διατήρηση υψηλών αξιών είναι κρίσιμη για να επιτυγχάνουν οι Εταιρείες Διαχείρισης Απαιτήσεων (servicers) τους στόχους ανάκτησης που είναι αναγκαίοι για να λειτουργήσει το πρόγραμμα “Ηρακλής”, αποτρέποντας την ενεργοποίηση των κρατικών εγγυήσεων που θα επιβάρυναν το δημόσιο χρέος. Ωστόσο, αυτή η πολιτική επιλογή δημιουργεί έναν φαύλο κύκλο για την κοινωνία: οι αγοραστές πιστώσεων αποκτούν κόκκινα δάνεια σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές και αξιοποιούν την υπεραξία των εξασφαλίσεων αποκομίζοντας κέρδη από την πώληση των ακινήτων ή από τις ρυθμίσεις των δανείων. Παράλληλα, οι υψηλές τιμές των ακινήτων δυσχεραίνουν την πρόσβαση των πολιτών στην αγορά κατοικίας, επιβαρύνοντας το κόστος διαβίωσης. Εν τέλει, τα φτωχά νοικοκυριά, για άλλη μια φορά, πληρώνουν το τίμημα αυτής της διαδικασίας, ενώ οι αγοραστές πιστώσεων και οι servicers αποκομίζουν κέρδη και οι τράπεζες με την ελληνική οικονομία διατηρούν τη βιωσιμότητά τους. Επιπλέον, άξιο αναφοράς είναι ότι το εν λόγω πρόγραμμα, μεταφέροντας τα βάρη από τις τράπεζες σε άλλα χέρια, λειτουργεί και ως μηχανισμός “ξεπλύματος” αμαρτωλών χορηγήσεων δανείων και κακοδιαχείρισης του παρελθόντος. Το πρόγραμμα “Ηρακλής”, πάντως, έχει χρονικό ορίζοντα, και στο τέλος αυτής της πορείας, κατά την οποία συνδέεται η τραπεζική βιωσιμότητα με τη διαχείριση του δημόσιου χρέους, η αγορά ακινήτων θα έχει υποστεί έντονες διαρθρωτικές αλλαγές, με βαθιές κοινωνικές επιπτώσεις.
Παράλληλα, ένα φαινόμενο που επανεμφανίζεται από το παρελθόν είναι η χορήγηση επισφαλών δανείων από τις τράπεζες, οι οποίες πλέον εγκρίνουν δάνεια που καλύπτουν συνήθως το 80%, και ορισμένες περιπτώσεις μέχρι και το 90% της αξίας των ακινήτων, παρά το γεγονός ότι οι τιμές τους κινούνται στα όρια μιας “φούσκας” στην αγορά ακινήτων. Αξιοσημείωτο είναι ότι οι τράπεζες δανειοδοτούν ακόμα και την απόκτηση ακινήτων από πλειστηριασμούς, όχι μόνο από εταιρείες τραπεζικών συμφερόντων, αλλά και από ιδιώτες, χαλαρώνοντας τις αυστηρές προϋποθέσεις χορήγησης δανείων, προκειμένου να ευνοήσουν αυτούς που επωφελούνται από την εκποίηση των ακινήτων. Αξίζει να θυμηθούμε ότι κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, όταν οι αξίες των ακινήτων βρίσκονταν σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, οι τράπεζες χορηγούσαν δάνεια με αυστηρότατους όρους, καλύπτοντας συνήθως μόλις το 70% της αξίας.
Συνακόλουθα αυτών των τάσεων είναι τα εξής:
Η επενδυτική φρενίτιδα γύρω από τα ακίνητα σε συνδυασμό με τον υπερτουρισμό δημιουργεί συνθήκες μη βιώσιμης ανάπτυξης σε πολλές περιοχές. Ενδεικτικά, αναφέρεται η άναρχη δόμηση τουριστικών μονοκατοικιών σε εκτός σχεδίου περιοχές, χωρίς χωροταξικό σχεδιασμό και αντίστοιχες υποδομές, η αλλοίωση του τοπικού χαρακτήρα περιοχών και η επιδείνωση της τουριστικής όχλησης. Επιπλέον, τα τελευταία χρόνια, οι περισσότερες νέες κατασκευές γίνονται χωρίς ουσιαστικό έλεγχο από τις υπηρεσίες δόμησης, καθώς με αφορμή την υποστελέχωση —με ευθύνη της κεντρικής διοίκησης— των υπηρεσιών δόμησης στους δήμους και την αυξημένη οικοδομική δραστηριότητα, οι περισσότερες οικοδομικές άδειες εκδίδονται υπό το καθεστώς της ατομικής ευθύνης του μηχανικού που τις υπογράφει. Το αποτέλεσμα είναι μια νέα γενιά αυθαιρέτων από νομικώς πλημμελείς οικοδομικές άδειες, είτε από αμέλεια είτε σκόπιμα. Στο ίδιο πλαίσιο της ικανοποίησης της κερδοσκοπικής μανίας των εργολάβων εντάσσεται, από το 2019, και το “άτσαλο ξεχείλωμα” του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, μέσα από παρεμβάσεις σε συγκεκριμένα άρθρα, με στόχο την προσαύξηση της υλοποιημένης δόμησης, εις βάρος του πολεοδομικού σχεδιασμού. Χαρακτηριστικές και αναμενόμενες είναι και οι πρόσφατες αποφάσεις του ΣτΕ, που κρίνουν αντισυνταγματικά άρθρα του ΝΟΚ βάσει των οποίων έχουν εκδοθεί χιλιάδες οικοδομικές άδειες.
Η χώρα κινδυνεύει να εγκλωβιστεί σε συνθήκες απόλυτης οικονομικής εξάρτησης από το real estate και τον τουρισμό, με σοβαρές συνέπειες για την εθνική της αυτάρκεια και κυριαρχία. Θα είχε πραγματικά ενδιαφέρον να εξεταστεί εάν όσοι ισχυρίζονται ότι εφαρμόζουν μια εθνική πολιτική υπερεξοπλίζοντας τη χώρα με όπλα υψηλής τεχνολογίας, αποδέχονται και ως εθνική την πολιτική που προσανατολίζει την οικονομία σχεδόν αποκλειστικά γύρω από την οικοδομή και τον τουρισμό και εις βάρος άλλων τομέων της οικονομίας, όπως η γεωργία, η βιομηχανία, η μεταποίηση και η τεχνολογία· τομείς που θα έπρεπε όχι μόνο να είχαν στηριχτεί, αλλά και να αναπτυχθούν στρατηγικά στον ίδιο ή και μεγαλύτερο βαθμό, διασφαλίζοντας την οικονομική ανθεκτικότητα της χώρας. Αξίζει να αναρωτηθούμε πόσο ανθεκτική είναι η ελληνική οικονομία σε ένα πιθανό σενάριο μεγάλης αύξησης του κατασκευαστικού κόστους με ταυτόχρονη αιφνίδια μείωση του τουρισμού, για παράδειγμα λόγω ενός καλοκαιρινού θερμού επεισοδίου στο Αιγαίο — και τα δύο απολύτως ρεαλιστικά σενάρια δεδομένης της γεωπολιτικής αστάθειας.
Τα λαϊκά στρώματα τείνουν να συντηρητικοποιούνται, υιοθετώντας τη ρητορική που παρουσιάζει την ανοδική τάση της κτηματαγοράς ως αναπόφευκτη εξέλιξη, ως πρόοδο και ως στοιχείο εθνικού συμφέροντος. Παράλληλα, η εμπορευματοποίηση της κατοικίας και η πίεση για αύξηση των ενοικίων έχουν πλέον ιδεολογικοποιηθεί, καθώς η επενδυτική αξιοποίηση της κατοικίας εμφανίζεται όλο και περισσότερο ως λογική, αναγκαία και σχεδόν αυτονόητη πρακτική “οικονομικής ορθολογικότητας”.
Μέσα σε συνθήκες οικονομικής ανασφάλειας και κυριαρχίας του ατομισμού, η αναζήτηση ατομικών λύσεων φαντάζει μονόδρομος. Έτσι, η απόκτηση επενδυτικού ακινήτου προσλαμβάνεται ως μέσο προσωπικής σταθερότητας και κοινωνικής ανέλιξης. Όμως, αυτή η προσκόλληση στην ιδιοκτησία καλλιεργεί την ψευδαίσθηση ότι όλοι μπορούν να συμμετέχουν ισότιμα στην κερδοφορία της αγοράς ακινήτων, παραγνωρίζοντας ότι τα απαραίτητα κεφάλαια προέρχονται κυρίως από το υστέρημα των ασθενέστερων στρωμάτων και ότι τα κέρδη επιτυγχάνονται εις βάρος άλλων, εξίσου ευάλωτων. Η ιδιοκτησία προβάλλεται ως “λύση” σε μια αγορά που, δομικά, αποκλείει τους περισσότερους.
Η έμφαση στο ατομικό συμφέρον και η αποδυνάμωση της συλλογικής συνείδησης έχουν οδηγήσει στην υποχώρηση των μαζικών διεκδικήσεων. Αντί για συλλογικά αιτήματα, όπως ο έλεγχος της κερδοσκοπίας στα ακίνητα, τα λαϊκά στρώματα προσανατολίζονται σε ατομικές λύσεις, όπως ο δανεισμός για επενδυτική αγορά κατοικίας ή η συμμετοχή σε πλειστηριασμούς — συχνά εις βάρος ατόμων με ίδιες ανάγκες και προβλήματα, καθώς ακίνητα που εκπλειστηριάζονται πολλές φορές ανήκουν σε άλλους οικονομικά ευάλωτους, οι οποίοι αδυνατούν να εξυπηρετήσουν τα χρέη τους.
Με τον τρόπο αυτό, ενισχύεται ο κύκλος αναδιανομής πλούτου προς τα πάνω, που πλήττει τους ευάλωτους και εντείνει τις κοινωνικές ανισότητες. Επιπλέον, η συμμετοχή των μικροϊδιοκτητών στους πλειστηριασμούς αποδεικνύεται συχνά επισφαλής, καθώς η αγορά ακινήτων ευνοεί τους μεγάλους παίκτες της αγοράς: οι εταιρείες αγοράζουν ακίνητα μαζικά, σε χαμηλές τιμές και με ελάχιστο ανταγωνισμό, ενώ οι μεμονωμένοι αγοραστές επωμίζονται δυσανάλογους κινδύνους. Έτσι, το αποτέλεσμα είναι διπλά επιζήμιο για τα μη προνομιούχα στρώματα. Από τη μία, περιορίζεται η πρόσβασή τους στη στέγαση, λόγω της αύξησης της ζήτησης και των τιμών, ενώ από την άλλη, αποδυναμώνεται η δυνατότητα για συλλογική διεκδίκηση μιας πιο δίκαιης στεγαστικής πολιτικής. Η κυριαρχία του ατομικισμού αποσυντονίζει τις συλλογικές προσπάθειες, διαιωνίζοντας τις ανισότητες και εδραιώνοντας την κυριαρχία των μεγάλων συμφερόντων στην αγορά ακινήτων.
Η καταστρατήγηση του κράτους δικαίου από τις Εταιρείες Διαχείρισης Απαιτήσεων, οι οποίες είναι(;) εποπτευόμενες από την Τράπεζα της Ελλάδος και υπόκεινται σε συγκεκριμένους κανονισμούς, αλλά και τα συνεργαζόμενα δικηγορικά γραφεία, καθώς εφαρμόζουν απροκάλυπτα καταχρηστικές και παράνομες πρακτικές. Ενδεικτικά αναφέρονται οι “κατά λάθος” κατασχέσεις ακινήτων που προστατεύονται και αποπληρώνονται βάσει των διατάξεων του Νόμου Κατσέλη, επιβαρύνοντας τους ήδη οικονομικά ευάλωτους με περιττά πρόσθετα κόστη και ψυχική φθορά, και η υπονόμευση της ανεξαρτησίας δικαστικών επιμελητών και πιστοποιημένων εκτιμητών, καθώς στις περισσότερες περιπτώσεις τα δικηγορικά γραφεία και οι servicers επιβάλλουν την αξία με την οποία βγαίνει στο ηλεκτρονικό σφυρί ένα ακίνητο, αποστέλλοντας απευθείας στους δικαστικούς επιμελητές την πιστοποιημένη —και ίσως μη ανεξάρτητη και μη αντικειμενική— εκτίμηση.
Απέναντι στο νέο τοπίο της κτηματαγοράς, η κυβέρνηση, από τη μία, απορρίπτει ως μη κοστολογημένες τις προτάσεις για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης που παρουσιάζονται, ενώ, από την άλλη, υιοθετεί μέτρα, χωρίς καμία διαφάνεια σχετικά με το δημοσιονομικό τους κόστος, τα οποία ευνοούν κυρίως συγκεκριμένες ομάδες και δεν ενισχύουν ουσιαστικά όσους πλήττονται από τη στεγαστική κρίση. Ενδεικτικά, παραμένει άγνωστο το δημοσιονομικό κόστος από την εφαρμογή των αφορολόγητων γονικών παροχών έως 800.000 ευρώ ανά γονέα, από την αναστολή του φόρου υπεραξίας ακινήτων και από τις φοροαπαλλαγές για τη μετατροπή βραχυχρόνιων μισθώσεων σε μακροχρόνιες. Παράλληλα, τα κυβερνητικά μέτρα που αυξάνουν τεχνητά τη ζήτηση, όπως οι επιδοτήσεις για επισφαλή στεγαστικά δάνεια σε ζευγάρια με χαμηλή πιστοληπτική ικανότητα, προκειμένου να δανειστούν και να αγοράσουν κατοικίες με ευνοϊκούς —αλλά μη εμπορικούς— όρους στις τρέχουσες υψηλές αξίες, όχι μόνο δεν αποτελούν ουσιαστική λύση, αλλά ενέχουν σοβαρούς κινδύνους, καθώς επιβαρύνουν ευάλωτα νοικοκυριά με χρέη που ενδέχεται να μην μπορούν να εξυπηρετήσουν στο άμεσο μέλλον και δημιουργούν τις προϋποθέσεις για μια νέα χρηματοπιστωτική κρίση. Επίσης, αρνητικό είναι και το μέτρο του παγώματος των αντικειμενικών αξιών, το οποίο καθιστά πιο ελκυστική την επένδυση στα ακίνητα από επενδυτές–κερδοσκόπους, εντείνοντας τις πιέσεις στη στεγαστική αγορά. Τέλος, ανεπαρκής, αν και επικοινωνιακά εντυπωσιακή, είναι και η παράδοση ενός περιορισμένου αριθμού διαμερισμάτων μέσω έργων κοινωνικής αντιπαροχής, η οποία δεν μπορεί να καλύψει τις πραγματικές ανάγκες στέγασης και η οποία γίνεται με μη εμπορικούς όρους — εις βάρος δηλαδή της κρατικής περιουσίας.
Στον πυρήνα μιας προοδευτικής πολιτικής πρέπει να βρίσκεται η αντίληψη ότι η κατοικία δεν πρέπει να είναι ένα προνόμιο, αλλά ένα θεμελιώδες κοινωνικό δικαίωμα, όπως είναι το νερό, το ρεύμα και η διατροφή. Σε μια δίκαιη κοινωνία, κάθε άνθρωπος, είτε μέσω της εργασίας του, είτε ανταποδοτικά και αναδιανεμητικά μέσω της σύνταξής του, είτε μέσω πολιτικών κοινωνικής μέριμνας, θα πρέπει να έχει τη δυνατότητα να καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες, κάτι που δυστυχώς σήμερα φαίνεται να απομακρύνεται όλο και περισσότερο. Σε μια εποχή όπου η αγορά επεκτείνεται σε κάθε πτυχή της ανθρώπινης δραστηριότητας —και ετοιμάζεται να εισβάλει και στο κοινωνικό αγαθό του νερού— είναι επιτακτική η υιοθέτηση πολιτικών που θα διασφαλίσουν τον κοινωνικό χαρακτήρα της κατοικίας. Οι πολιτικές αυτές πάσχουν σε ένα κράτος του οποίου οι πολίτες αισθάνονται ότι γίνεται ολοένα και πιο ισχυρό αλλά και πιο παρεμβατικό στην καθημερινότητά τους, επιβάλλοντας αυστηρούς κανόνες και περιορισμούς που αφορούν σχεδόν κάθε πτυχή της ζωής τους. Ωστόσο, όταν έρχεται η στιγμή που χρειάζονται πραγματική υποστήριξη, όπως στη διασφάλιση του δικαιώματος στη στέγαση ή στη δημόσια υγεία ή στην αντιμετώπιση των οικονομικών πιέσεων, νιώθουν πλήρως ανίσχυροι και απροστάτευτοι. Αυτό το παράδοξο, όπου η κρατική εξουσία είναι έντονη, παρεμβατική και πανταχού παρούσα, αλλά ταυτόχρονα αδύναμη και ανεπαρκής στα πιο κρίσιμα ζητήματα, εντείνει το αίσθημα αβεβαιότητας και αδικίας που βιώνει η κοινωνία, το οποίο αργά ή γρήγορα θα εκφραστεί πολιτικά προς κάποια κατεύθυνση.
Βασικοί άξονες μιας κρατικής πολιτικής για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης
Η στεγαστική πολιτική οφείλει να επαναπροσδιοριστεί στη βάση της θεμελιώδους αρχής ότι η κατοικία αποτελεί κοινωνικό αγαθό και όχι επενδυτικό προϊόν. Δεν μπορούμε να συνεχίσουμε να αντιμετωπίζουμε την κατοικία ταυτόχρονα ως δικαίωμα και ως εμπόρευμα, γιατί η διπλή αυτή φύση της γεννά αντιφάσεις και εντείνει τη στεγαστική κρίση.
Η αντιμετώπιση αυτής της κρίσης απαιτεί μια στοχευμένη και αναδιανεμητική πολιτική, βασισμένη σε δύο κύριους άξονες: πρώτον, τη συγκρότηση ενός θεσμικού πλαισίου που θα εξασφαλίζει τη σταθερή και υγιή ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων, με μηχανισμούς που θα αποτρέπουν φούσκες και κερδοσκοπικές αναταράξεις, και δεύτερον, τη θωράκιση της κοινωνικής διάστασης της κατοικίας, μέσα από την προστασία των ευάλωτων κοινωνικών ομάδων, τη δίκαιη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας και την αξιοποίηση της δημόσιας και της ιδιωτικής περιουσίας με κοινωνικά κριτήρια.
Για να καταστεί δυνατή η υλοποίηση αυτών των αρχών, απαιτείται ένα σύνολο παρεμβάσεων. Εξειδικευμένα μέτρα για την εφαρμογή τους περιλαμβάνουν:
Φορολογικά κίνητρα και δίκαιη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας:
Επέκταση των αντικειμενικών αξιών σε όλη τη χώρα, αναθεώρηση των δεικτών προσδιορισμού αντικειμενικών αξιών, ώστε να προσεγγίζεται καλύτερα η εμπορική αξία και ετήσια αναπροσαρμογή, βάσει στοιχείων από τράπεζες και πιστοποιημένους εκτιμητές, οι οποίοι, εξάλλου, συντάσσουν καθημερινά για διάφορους εντολείς εκατοντάδες πιστοποιημένες εκτιμήσεις. Σε περιπτώσεις χρήσης με συναίνεση του ιδιοκτήτη πιστοποιημένης εκτίμησης (π.χ. τραπεζικός δανεισμός, δικαστική χρήση κλπ.), να γίνεται αντίστοιχη αναπροσαρμογή της φορολογητέας αξίας. Σήμερα, οι ιδιοκτήτες χαμηλής αξίας ακινήτων επιβαρύνονται δυσανάλογα, κάτι που πρέπει να διορθωθεί.
Απαλλαγή της κύριας κατοικίας που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες του φορολογούμενου από τον ΕΝΦΙΑ, ώστε να προστατευθεί η βασική στεγαστική ανάγκη. Είναι άδικο να επηρεάζεται η φορολόγηση της κύριας κατοικίας —μέχρι και να είναι ασύμφορη η διατήρησή της— από τις διακυμάνσεις της τοπικής κτηματαγοράς. Σε περίπτωση που μετά την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών, η απαλλαγή του ΕΝΦΙΑ για την κύρια κατοικία προκαλέσει δημοσιονομικό κόστος (που πιθανότατα δεν θα συμβεί), να υπάρξει συντελεστής προσαύξησης στον ΕΝΦΙΑ των λοιπών κατοικιών, ο οποίος θα εξισορροπεί το δημοσιονομικό κόστος. Επιπλέον, ευνοϊκή φορολογική μεταχείριση όσον αφορά τον ΕΝΦΙΑ θα πρέπει να υπάρχει και για δεύτερες κατοικίες που έχουν αποκτηθεί από συγγενή μέχρι δευτέρου βαθμού, τα οποία κατείχε πάνω από έναν μεγάλο αριθμό ετών (π.χ. 30), αναγνωρίζοντας τη διαχρονική οικογενειακή σύνδεση με το ακίνητο (π.χ. κατοικίες στα χωριά καταγωγής).
Δίκαιη φορολόγηση των ενοικίων με διαφοροποιημένους συντελεστές: χαμηλότερη για τους μικροϊδιοκτήτες, των οποίων τα ενοίκια αποτελούν συμπλήρωμα σε ένα χαμηλό βασικό εισόδημα, και υψηλότερη για όσους έχουν ως κύρια ή αποκλειστική πηγή εισοδήματος την εκμετάλλευση ακινήτων.
Καθιέρωση τεκμηρίου ενοικίασης για μη κύριες κατοικίες σε περιοχές με στεγαστική πίεση, π.χ. καθορίζοντας το ετήσιο τεκμαρτό ενοίκιο στο 4% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Υιοθέτηση φόρου υπεραξίας ακινήτων με την ίδια φορολογική κλίμακα που εφαρμόζεται στους ελεύθερους επαγγελματίες, εξασφαλίζοντας ισονομία στη φορολογική μεταχείριση.
Ενίσχυση του κοινωνικού αποθέματος κατοικιών:
Σύσταση Ταμείου Κοινωνικής Κατοικίας, που θα χρηματοδοτεί την αγορά κατοικιών από τα καθαρά έσοδα της πώλησης εγκαταλελειμμένων/ανενεργών κρατικών ακινήτων, αξιοποιώντας τη συγκυρία των υψηλών αξιών ακινήτων.
Αξιοποίηση των σχολαζουσών κληρονομιών και των ακινήτων του Δημοσίου για κοινωνική στέγαση.
Καταπολέμηση της φοροδιαφυγής και της κερδοσκοπίας στην αγορά ακινήτων:
Υποχρεωτική προσκόμιση φορολογικών παραστατικών πάνω στο πραγματικό κόστος κατασκευής.
Περιορισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης σε μία κατοικία ανά ΑΦΜ φυσικού προσώπου και στην ίδια περιοχή της κατοικίας του και μόνο όταν δεν καλύπτεται η τουριστική προσφορά από τις υπάρχουσες ξενοδοχειακές μονάδες και δεν αφορά περιοχές με στεγαστική πίεση.
Στροφή των επενδυτικών πολιτικών σε δραστηριότητες με κοινωνική προστιθέμενη αξία:
Κατάργηση της golden visa και αντικατάστασή της με προγράμματα άδειας παραμονής μέσω επενδύσεων σε κρατικά ομόλογα, υποδομές ή άλλες δραστηριότητες με υψηλή κοινωνική προστιθέμενη αξία.
Αντιμετώπιση του χάσματος μεταξύ “προνομιακών” και “μη προνομιακών” περιοχών:
Θέσπιση ειδικού φόρου στα ακίνητα των “προνομιακών” περιοχών που δεν καλύπτουν στεγαστικές ανάγκες. Τα έσοδα από τον φόρο αυτόν θα κατευθύνονται αναδιανεμητικά στην επιδότηση της αγοράς ή κατασκευής κατοικιών ή σε παροχή λοιπών φορολογικών κινήτρων σε λιγότερο προνομιακές περιοχές, χωρίς επενδυτικό ενδιαφέρον ή όπου το κόστος κατασκευής υπερβαίνει τις τιμές της αγοράς, μειώνοντας το μεταξύ τους χάσμα. Η επιδοματική πολιτική μη κύριων κατοικιών σε περιοχές με υψηλή ζήτηση, όπου με όρους κτηματαγοράς η κατάσταση συντήρησης δεν αποτελεί εμπόδιο για τη διάθεση του ακινήτου στην αγορά, δεν θα πρέπει να γίνεται.
Δημιουργία στοχευμένων μηχανισμών παρέμβασης:
Άσκηση δικαιώματος προτίμησης από το κράτος, με προσαύξηση επί της συμφωνηθείσας τιμής, για την αγορά και μίσθωση ακινήτων σε περιοχές με στεγαστική πίεση —χρηματοδοτούμενες από τα έσοδα του Ταμείου Κοινωνικής Κατοικίας— με στόχο την ενίσχυση προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας για τη στέγαση κρίσιμων επαγγελμάτων (π.χ. γιατροί, εκπαιδευτικοί) και τον περιορισμό της φοροδιαφυγής στις συναλλαγές.
Εισαγωγή νομοθετικών ρυθμίσεων που θα διευκολύνουν τη διανομή των κλειστών ακινήτων με προβλήματα (εξ αδιαιρέτου) συνιδιοκτησίας και επιτάχυνση των διαδικασιών εκούσιων πλειστηριασμών.
Επίσπευση πλειστηριασμών επικινδύνως ετοιμόρροπων ακινήτων και άμεση αξιοποίησή τους.
Αυτά τα μέτρα, ενσωματωμένα σε ένα συνολικό στρατηγικό σχέδιο, θα μπορούσαν να συμβάλουν στη μείωση των στεγαστικών ανισοτήτων και στην προστασία της κατοικίας ως κοινωνικό αγαθό.
Τέλος, είναι σημαντικό να αναγνωρίζουμε ότι οι εξελίξεις στην κτηματαγορά και οι επιπτώσεις της στη στεγαστική κρίση είναι αναπόφευκτες εντός των ορίων των καπιταλιστικών κύκλων κρίσης και συσσώρευσης του πλούτου. Η επαναλαμβανόμενη ανάπτυξη και ύφεση της αγοράς ακινήτων δεν είναι παρά μια αντανάκλαση της ανισότητας που δημιουργεί το ίδιο το σύστημα, όπου κάθε μικρός ή μεγάλος κύκλος κρίσης επαναλαμβάνει το μοτίβο κατά το οποίο οι λίγοι επωφελούνται από τη φθορά των πολλών. Για να αντιμετωπιστεί ουσιαστικά το πρόβλημα απαιτούνται πολιτικές που θα ανατρέπουν τις συνθήκες που διαιωνίζουν αυτές τις ανισότητες, αναγνωρίζοντας ότι η διασφάλιση του δικαιώματος στη στέγαση είναι θεμελιώδης για μια δίκαιη κοινωνία.
https://thepressproject.gr/chtizontas-anisotites-i-nea-pragmatikotita-tis-ktimatagoras/
Σχόλια (0)